LES MISSIONS DE VOTRE AVOCAT EN MATIERE DE REVISION DU LOYER D’UN BAIL COMMERCIAL
Pour replacer la question du loyer dans l’ensemble du statut, consultez notre page Avocat bail commercial.
Réviser le loyer d’un bail commercial. Votre avocat est compétent pour intervenir sur toutes les questions relatives à la révision du loyer d’un bail commercial. Quelle que soit votre localisation géographique, il veille à la protection de vos intérêts juridiques et financiers.
Le cabinet de Me Jonathan POUGET, avocat et docteur en droit, agit avec dévouement et compétence. Il prend toutes les mesures nécessaires à la protection, à la valorisation, et à la préservation de vos droits et de vos intérêts financiers. Mail: jonathan@pouget-avocat.fr / Tél: 0607625574.
Quelles situations autorisent une révision ?
Deux principales hypothèses permettent de demander une révision du loyer d’un bail commercial:
- La révision triennale de l’article L. 145-38 du code de commerce: cette demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable (C. com., art. L. 145-38, al. 1er et 2). Il n’y a donc aucun effet rétroactif. Le loyer révisé est fixé selon deux modalités différentes que votre saura apprécier au regard de votre situation particulière.
- Si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile: la révision peut être demandée chaque fois que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire (C. com., art. L. 145-39). Dans ce cas, le loyer révisé est fixé à la valeur locative. Toutefois, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Malgré ces dispositions légales, une analyse spécifique de votre situation est nécessaire afin de déterminer si une révision à la baisse ou à la hausse du loyer de votre bail commercial est possible, et le cas échéant dans quelle mesure.
Votre avocat est compétent pour vous assister à cette fin, aussi bien dans le cadre d’une démarche amiable que contentieuse.
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Les autres compétences de votre avocat en matière de baux commerciaux.
Au-delà des questions de révision du loyer d’un bail commercial, votre avocat peut notamment intervenir sur les points suivants:
- Rédaction du bail commercial;
- Interprétation du bail commercial: certaines clauses doivent être interprétées au regard de la loi et de la jurisprudence. S’il est admis que le contrat fait état de loi entre les partie, il n’en reste pas moins que sa validité est subordonnée au respect des dispositions législatives et des décisions de justice.
- Rupture abusive du bail commercial: celle-ci doit être sanctionnée a minima par le versement de dommages-intérêts.
- Nullité du bail commercial: qu’il s’agisse de nullité, de résolution ou de résiliation anticipée, plusieurs événements peuvent justifier qu’un bail commercial soit remis en question.
- Inexécution ou mauvaise exécution des engagements contractuels: votre cocontractant peut s’abstenir de se soumettre à ses obligations contractuelles. Il sera nécessaire de lui rappeler les sanctions qu’il encourt s’il décide de perdurer dans cette voie. Si nécessaire, une action en justice pourra être diligentée.
- Litiges relatifs au prix du bail révisé ou renouvelé : Si votre affaire concerne le prix d’un bail révisé ou renouvelé, votre avocat pourra, par exemple, chercher à démontrer que le loyer fixé est excessif ou insuffisant, ou que la méthode de calcul utilisée pour déterminer le loyer était incorrecte. Pour les questions portant plus largement sur la poursuite du bail à son échéance, consultez notre page renouvellement du bail commercial.
- Refus de renouvellement du bail par le propriétaire : Si votre affaire est relative à un refus de renouvellement du bail par le propriétaire, votre avocat cherchera à démontrer le caractère abusif de ce refus de renouvellement et/ou à faire valoir votre indemnisation.
- Exécution de travaux de réparation et d’entretien en cours de bail : Si votre affaire concerne l’exécution de travaux de réparation et d’entretien en cours de bail, votre avocat cherchera à démontrer que ces travaux incombent au bailleur ou à l’inverse au preneur, en fonction de vos intérêts.
- Mise en conformité des locaux commerciaux : Si votre affaire porte sur la mise en conformité des locaux commerciaux, votre avocat pourra mettre en demeure le bailleur de procéder sans délais à la mise en conformité des locaux commerciaux. Une action en justice pourra aussi s’envisager en cas d’impossibilité de résoudre le litige à l’amiable.
- Règlement de charges et de taxes: Si votre affaire concerne le règlement de charges et de taxes, votre avocat cherchera à démontrer que celui-ci incombe non pas à vous mais à votre cocontractant. Pour une analyse spécifique de ces postes et des travaux, consultez notre page charges et travaux du bail commercial.
- Indemnités d’éviction : Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il doit payer au locataire une indemnité d’éviction. Celle-ci correspond à une somme d’argent qui compense les dommages causés par le refus de renouvellement. Votre avocat pourra, par exemple, chercher à démontrer que l’indemnité d’éviction n’a pas été correctement calculée, ou que le bailleur n’a pas respecté les procédures requises pour refuser le renouvellement du bail.
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