Avocat droit de préférence bail commercial

I. Avocat droit de préférence bail commercial : vérifier si le locataire est prioritaire

Le droit de préférence ne s’applique pas à toute vente d’un immeuble occupé par un locataire commercial. Il faut vérifier l’usage réel du local, l’assiette du bail, la structure de la vente projetée et l’existence éventuelle d’une exception légale.

Le texte actuellement en vigueur est l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Une analyse du bail et du projet de cession est indispensable avant d’affirmer que le locataire bénéficie ou non d’une priorité d’achat.

II. Quels locaux sont concernés depuis la réforme du 26 mai 2026 ? Droit de préférence bail commercial

La loi du 26 mai 2026 a précisé la notion de local commercial. Sont visés les locaux destinés principalement au commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants affectés à ces activités.

Les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts sont expressément exclus de cette définition. La qualification ne doit donc pas être déduite seulement de l’existence d’un bail commercial : il faut examiner la destination du local et son usage principal.

III. Comment le bailleur doit-il notifier son offre au locataire ?

Lorsque le droit de préférence est applicable, le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre. La notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et vaut offre de vente au profit du locataire.

Le formalisme est important. Le Code de commerce prévoit notamment la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Les dispositions légales devant être reproduites dans la notification doivent également être vérifiées.

IV. Quel délai le locataire a-t-il pour accepter l’offre ?

Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer. Une réponse tardive peut donc priver le locataire de la possibilité de se prévaloir de cette offre.

En cas d’acceptation, la vente doit ensuite être réalisée dans un délai de deux mois à compter de l’envoi de la réponse. Si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, ce délai est porté à quatre mois et l’acceptation est subordonnée à l’obtention du financement.

V. Que se passe-t-il si le propriétaire vend ensuite à de meilleures conditions ? Droit de préférence bail commercial

Le droit de préférence bail commercial ne se limite pas à la première offre. Lorsque le propriétaire décide finalement de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, une nouvelle notification doit intervenir dans les conditions prévues par l’article L.145-46-1.

Le notaire joue alors un rôle déterminant si le bailleur n’a pas lui-même procédé à cette nouvelle notification. Le locataire dispose de nouveau d’un délai d’un mois pour accepter cette offre.

VI. Le bailleur peut-il retirer son offre pendant le délai d’un mois ?

La Cour de cassation a précisé ce point dans un arrêt publié du 25 juin 2026, pourvoi n° 25-10.765. Le bailleur reste lié par l’offre pendant le délai légal d’un mois. Une vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai peut être sanctionnée.

La Cour distingue toutefois cette hypothèse de celle dans laquelle le bailleur renonce au projet de vente et rétracte une offre qui n’avait pas encore été acceptée. Dans cette situation, l’exécution forcée de la vente n’est pas nécessairement ouverte au locataire, même si une action en réparation peut être envisagée selon les circonstances.

VII. Quelles ventes sont exclues du droit de préférence ?

L’article L.145-46-1 prévoit plusieurs exclusions. Sont notamment concernées certaines cessions uniques de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, certaines cessions de locaux commerciaux distincts, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ainsi que certaines ventes intrafamiliales.

Ces exceptions doivent être interprétées à partir des caractéristiques concrètes de l’opération. Il ne suffit pas de donner une qualification générale à la vente : l’assiette du bail et celle de la cession doivent être comparées.

VIII. Vente de l’immeuble entier : le locataire est-il prioritaire ?

Dans un arrêt publié du 19 juin 2025, pourvoi n° 23-19.292, la Cour de cassation a jugé que le locataire ne bénéficie pas du droit de préférence lorsque le local loué ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu.

Cette question est fréquente lorsque le bail ne porte que sur une cellule, un étage ou une partie d’un ensemble immobilier. L’étendue exacte des locaux loués doit alors être confrontée à l’objet de la vente.

IX. Vente à une société familiale : l’exception familiale s’applique-t-elle automatiquement ?

Les ventes au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint figurent parmi les exclusions légales. Il faut cependant vérifier l’identité juridique de l’acquéreur.

La création ou l’interposition d’une société dotée d’une personnalité morale distincte peut modifier l’analyse. Une opération apparemment familiale ne doit donc pas être considérée automatiquement comme exclue du droit de préférence.

X. Que faire si le droit de préférence n’a pas été respecté ?

Lorsqu’une vente a été conclue au profit d’un tiers alors que le locataire estime que son droit de préférence devait être respecté, il faut agir rapidement. L’analyse porte notamment sur le champ d’application de l’article L.145-46-1, les notifications reçues, la date de connaissance de la vente et les conditions finalement consenties à l’acquéreur.

Selon la situation, le contentieux peut porter sur la nullité de la vente, la réparation du préjudice ou les conséquences d’une offre irrégulièrement retirée.

XI. Quel est le délai pour contester une vente faite sans respecter le locataire ?

Un arrêt récent de la Cour de cassation du 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-21.650, précise le point de départ de la prescription de l’action en nullité fondée sur la violation du droit de préférence.

La prescription biennale court à compter du jour où le locataire a connaissance de la vente. La date exacte à laquelle cette connaissance peut être prouvée devient donc centrale. Courriers, actes, extraits de publicité foncière, échanges avec le bailleur ou le nouvel acquéreur peuvent avoir une importance décisive.

XII. Le locataire peut-il demander à être substitué à l’acquéreur ?

La sanction dépend de la configuration du dossier et de la nature du manquement. Il ne faut pas assimiler toutes les violations du droit de préférence à une substitution automatique du locataire dans la vente.

La chronologie de l’offre, de son acceptation éventuelle, de la vente au tiers et de la connaissance de cette vente doit être reconstituée précisément avant de choisir la demande judiciaire.

XIII. Défense du bailleur lors de la vente du local commercial

Pour le bailleur, la sécurisation de la vente suppose d’identifier en amont si l’article L.145-46-1 est applicable. Une erreur sur ce point peut fragiliser l’opération plusieurs mois après sa signature.

L’avocat peut vérifier la nature du local, la structure de la vente, les exceptions légales, le contenu de la notification et la chronologie des échanges avec le locataire et le notaire.

XIV. Défense du locataire commercial

Pour le preneur, il convient de réagir rapidement dès qu’un projet de vente est connu. Il faut notamment conserver l’offre, l’enveloppe ou l’accusé de réception, les échanges avec le propriétaire, les propositions de financement et tout élément révélant les conditions proposées à un tiers.

• vérification du champ d’application du droit de préférence ;
• analyse du prix et des conditions de vente ;
• contrôle du délai d’un mois ;
• assistance lors de l’acceptation et du financement ;
• analyse d’une vente à des conditions plus avantageuses ;
• action en cas de violation du droit du locataire.

XV. Droit de préférence et cession du bail commercial : ne pas confondre

Le droit de préférence du locataire lors de la vente des murs ne doit pas être confondu avec la cession du bail commercial. Dans le premier cas, le propriétaire vend le local. Dans le second, c’est le locataire qui transmet son droit au bail à un tiers.

Les formalités, les parties et les enjeux juridiques sont différents. Une même opération économique peut toutefois comporter plusieurs actes qu’il faut articuler.

XVI. Droit de préférence et rédaction du bail commercial

La rédaction initiale du bail reste importante pour identifier précisément l’assiette des locaux, leur destination et les coordonnées utiles aux notifications. Consultez à ce sujet notre page Avocat pour rédaction et négociation d’un bail commercial.

Pour une présentation plus générale des problématiques locatives commerciales, consultez également Avocat bail commercial.

XVII. Une actualité récente sur la prescription du droit de préférence

Le cabinet a consacré une analyse spécifique à l’arrêt du 17 septembre 2026 sur le point de départ du délai de prescription. Vous pouvez consulter l’actualité Bail commercial : quand commence la prescription pour contester une vente faite sans respecter le droit de préférence ?.

Documents utiles pour analyser un dossier

Il est utile de réunir le bail et ses avenants, les plans et descriptifs des locaux, la notification adressée au locataire, les accusés de réception, les réponses du locataire, les propositions de financement, le compromis ou l’acte de vente s’ils sont disponibles, les échanges avec le notaire et tout document permettant d’établir la date de connaissance de la vente.

Avocat droit de préférence bail commercial

Le cabinet de Me Jonathan POUGET intervient en conseil et en contentieux dans les litiges relatifs aux baux commerciaux. Il peut assister le bailleur qui souhaite sécuriser la vente d’un local ou le locataire qui entend exercer ou défendre son droit de préférence.

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