Bail commercial : quand commence la prescription pour contester une vente faite sans respecter le droit de préférence ?
Droit de préférence : en bail commercial, le point de départ de la prescription dépend du moment où le locataire a connaissance de la vente. Le droit de préférence doit donc être contrôlé rapidement dès que le locataire découvre la cession.
Par un arrêt publié au Bulletin le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise le point de départ de la prescription applicable à l’action du locataire commercial qui conteste une vente réalisée en violation de son droit de préférence.
La solution est particulièrement importante en pratique : la prescription biennale ne court pas nécessairement à compter de la date de la vente. Elle commence au jour où le locataire a eu connaissance de cette vente.
Le droit de préférence du locataire commercial
L’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit, sous certaines conditions, un droit de préférence au profit du locataire lorsque le propriétaire envisage de vendre le local commercial ou artisanal loué.
Le bailleur doit alors informer le locataire de son intention de vendre et des conditions de la vente afin de lui permettre d’exercer son droit dans les délais prévus par le texte.
Lorsque le local est vendu sans respect de ce mécanisme, le locataire peut envisager une action tendant notamment à remettre en cause la vente dans les conditions prévues par la jurisprudence.
La difficulté : déterminer le point de départ du délai de deux ans
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux sont soumises à une prescription biennale. Restait à déterminer à partir de quelle date ce délai devait courir lorsqu’un locataire découvre qu’une vente a été conclue sans respect de son droit de préférence.
Dans son arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation retient que le délai court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente.
Pourquoi cette précision est-elle importante ?
Une vente immobilière peut être conclue sans que le locataire dispose immédiatement de toutes les informations utiles. Il peut n’apprendre que plus tard l’identité de l’acquéreur, le prix ou les conditions effectives de la cession.
Faire courir la prescription à compter de la connaissance de la vente évite que le locataire perde son recours avant même d’avoir pu identifier l’atteinte à son droit.
Cette solution ne dispense toutefois pas le locataire d’agir rapidement. Dès qu’il dispose d’éléments suffisamment précis sur la vente, il doit vérifier sans délai la date à laquelle sa connaissance peut être établie.
La preuve de la date de connaissance devient déterminante
Le contentieux peut désormais se déplacer sur un point factuel : à quelle date exacte le locataire a-t-il appris la vente ?
Courriers du bailleur, notifications, échanges avec le notaire, attestations, changement de coordonnées pour le paiement des loyers ou documents transmis par l’acquéreur peuvent devenir des éléments essentiels pour déterminer le point de départ de la prescription.
Que faire lorsqu’une vente est découverte tardivement ?
Le locataire doit notamment :
- rassembler les informations sur la date et les conditions de la vente ;
- retrouver les notifications éventuellement adressées par le bailleur ;
- identifier la date à laquelle il a effectivement appris la cession ;
- vérifier si l’opération entrait dans le champ du droit de préférence ;
- calculer immédiatement le délai de prescription restant.
Du côté du bailleur et de l’acquéreur, il est tout aussi important de conserver une preuve claire des notifications et informations remises au locataire afin de sécuriser l’opération.
Une vigilance particulière lors de la vente d’un local loué
La vente d’un local commercial ne doit donc pas être traitée comme une opération immobilière indépendante du bail. Le statut des baux commerciaux peut avoir une incidence directe sur la validité et la sécurité de la cession.
Le cabinet intervient dans les litiges relatifs aux baux commerciaux et à leur exécution. Voir notre page Avocat bail commercial.
Source : Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-21.650.
