Quelles sont les missions de votre Avocat pour bailleur face à la procédure collective de son locataire ?
Pour une présentation générale des droits et obligations issus d’un bail commercial, consultez notre page Avocat bail commercial.
Avocat bailleur en procédure collective du locataire. L’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire contre un locataire commercial modifie immédiatement les droits du bailleur sur les loyers impayés, la résiliation du bail et les poursuites individuelles.
L’article L.622-14 du Code de commerce prévoit des règles spécifiques concernant la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité du débiteur.
Cette page adopte exclusivement le point de vue du bailleur. Elle complète, sans la dupliquer, la page bail commercial en redressement judiciaire, rédigée côté entreprise locataire.
L’accompagnement peut notamment porter sur :
- la déclaration des loyers et charges antérieurs ;
- le suivi des loyers postérieurs au jugement ;
- le sort d’un commandement visant la clause résolutoire ;
- les conditions de résiliation du bail ;
- les échanges avec l’administrateur ou le liquidateur ;
- le privilège du bailleur et son rang ;
- la restitution des locaux ;
- le sort du bail en cas de plan ou de cession.
I. Avocat bailleur en procédure collective du locataire : distinguer les loyers antérieurs et postérieurs
Les loyers antérieurs au jugement sont soumis aux règles de la procédure collective et doivent en principe être déclarés. Les loyers postérieurs liés à l’occupation des locaux obéissent à un traitement différent et leur impayé peut ouvrir des droits spécifiques au bailleur.
II. Vérifier le sort d’une procédure de résiliation déjà engagée – Avocat pour bailleur face à la procédure collective de son locataire
Un commandement, une assignation ou une décision antérieure au jugement doit être replacé dans la chronologie exacte. L’ouverture de la procédure peut interrompre ou modifier les voies de poursuite selon le stade atteint.
III. Réagir aux nouveaux impayés de loyers
Le bailleur doit suivre les loyers nés après le jugement et identifier rapidement les impayés. Les conditions et délais de résiliation liés à ces loyers postérieurs sont particuliers et nécessitent une démarche distincte de la déclaration des loyers antérieurs.
IV. Préserver le privilège et les autres garanties
Dépôt de garantie, caution, garantie bancaire ou privilège du bailleur doivent être analysés séparément. Leur traitement dépend de leur nature, de leur rédaction et des règles propres à la procédure collective.
V. Anticiper la poursuite, la cession ou la restitution du bail
Selon l’issue de la procédure, le bail peut être poursuivi, cédé avec l’activité ou résilié. Le bailleur doit alors vérifier les conditions de transfert, les dettes restant dues et l’état des locaux lors de leur restitution.
VI. Sécuriser les loyers postérieurs et les preuves d’occupation
Le bailleur doit distinguer précisément les loyers et charges nés avant le jugement d’ouverture de ceux nés après. Les quittances, décomptes, appels de charges, indexations et justificatifs d’occupation doivent être tenus à jour pour éviter toute confusion dans le traitement de la dette locative.
Lorsque le locataire poursuit l’exploitation, il est également utile de documenter la remise des clés, les éventuels constats, les échanges avec l’administrateur et l’état du local. Ces éléments deviennent importants si une résiliation ou une restitution des lieux intervient.
VII. Distinguer les loyers antérieurs et les loyers postérieurs
Pour le bailleur, la date du jugement d’ouverture est essentielle. Les loyers et charges antérieurs relèvent du traitement collectif du passif, tandis que les sommes nées régulièrement après le jugement peuvent relever d’un régime différent lorsqu’elles correspondent à l’occupation et à la poursuite du bail.
Le décompte doit donc être ventilé période par période, en distinguant loyers, charges, taxes, indemnités et éventuels travaux. Une présentation globale peut compliquer la déclaration de créance et le suivi des sommes postérieures.
VIII. Examiner les effets d’un commandement ou d’une clause résolutoire antérieurs au jugement
Lorsqu’une procédure locative avait déjà commencé avant l’ouverture de la procédure collective, il faut déterminer son état exact : commandement délivré, délai expiré ou non, assignation engagée, ordonnance ou jugement déjà rendu.
La procédure collective peut modifier les effets de ces démarches et impose de distinguer ce qui était définitivement acquis de ce qui reste soumis aux règles protectrices du débiteur. L’avocat reprend donc l’historique complet du bail avant toute nouvelle initiative.
IX. Préparer une demande de résiliation pour des impayés postérieurs
Lorsque les loyers postérieurs ne sont plus réglés, le bailleur dispose de droits spécifiques mais doit respecter le calendrier et les modalités propres à la procédure collective. Une demande trop précoce ou présentée devant la mauvaise juridiction peut être déclarée irrecevable.
Il faut donc constituer un décompte précis, vérifier la date des échéances, identifier les paiements reçus et articuler la demande avec les dispositions applicables aux contrats en cours.
X. Préserver les garanties du bailleur et préparer la restitution des locaux
Dépôt de garantie, caution, garantie bancaire, privilège du bailleur ou sûreté particulière doivent être analysés séparément. Leur efficacité dépend de leur nature et des règles propres à la procédure collective.
En cas de restitution des locaux, il faut également organiser l’état des lieux, les clés, les éventuels biens laissés sur place et les créances liées aux réparations. Ces opérations peuvent générer de nouveaux désaccords si elles ne sont pas documentées.
XI. Constituer un dossier locatif complet dès l’ouverture de la procédure
Le bailleur doit réunir le bail, les avenants, états des lieux, quittances, décomptes, commandements, garanties, échanges avec le locataire et décisions de justice éventuelles. La séparation entre dettes antérieures et postérieures doit apparaître clairement dans les pièces et dans le décompte.
Cette préparation permet de répondre rapidement aux demandes du mandataire ou de l’administrateur et de sécuriser une éventuelle demande de résiliation. Elle facilite également la restitution des locaux et le traitement des réparations lorsque l’exploitation cesse.
Conclusion : le bailleur doit agir dans le calendrier propre à la procédure collective
Votre avocat pour bailleur face à la procédure collective de son locataire vous accompagne dans la déclaration des loyers, la préservation du bail et les demandes de résiliation ou restitution adaptées.
Avocat pour bailleur face à la procédure collective de son locataire
Contacter le cabinet
0607625574
