Avocat saisie immobilière

Avocat saisie immobilière

Quelles sont les missions de votre Avocat saisie immobilière ?

Avocat saisie immobilière. La saisie immobilière est une procédure d’exécution permettant à un créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible de poursuivre la vente d’un immeuble appartenant à son débiteur afin d’obtenir le paiement de sa créance sur le prix de vente.

Pour le propriétaire saisi, la réception d’un commandement de payer valant saisie ouvre une procédure particulièrement formaliste dans laquelle se succèdent plusieurs étapes : publication du commandement, procès-verbal de description, assignation devant le juge de l’exécution, audience d’orientation puis, selon la décision du juge, vente amiable ou vente forcée par adjudication.

À chacune de ces étapes peuvent se poser des questions différentes : validité du titre exécutoire, montant de la créance, prescription, déchéance du terme, régularité du commandement, respect des délais, possibilité de vendre volontairement le bien ou encore recours contre le jugement d’orientation.

Il est particulièrement important d’identifier rapidement les contestations pouvant être présentées. Le Code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe qu’aucune contestation ni demande incidente portant sur les actes antérieurs à l’audience d’orientation ne peut être formée après celle-ci, sous peine d’irrecevabilité.

Le cabinet de Me Jonathan POUGET accompagne les propriétaires, cautions, emprunteurs et sociétés confrontés à une procédure de saisie immobilière, depuis la signification du commandement jusqu’à l’éventuel appel et aux difficultés liées à l’adjudication ou à la distribution du prix.

L’intervention du cabinet peut notamment concerner :

l’analyse du commandement de payer valant saisie immobilière ;
la vérification du titre exécutoire et du montant de la créance ;
la contestation de la déchéance du terme, des intérêts, frais ou accessoires ;
la recherche d’une cause de nullité ou de caducité ;
la défense devant le juge de l’exécution à l’audience d’orientation ;
la demande de vente amiable de l’immeuble ;
la défense en cas de vente forcée et d’adjudication ;
la contestation du cahier des conditions de vente ou de la mise à prix lorsque les conditions sont réunies ;
l’appel du jugement d’orientation ;
la procédure d’appel à jour fixe et, lorsqu’elle est juridiquement possible, la demande de sursis à exécution devant le Premier président.

Dans ce contexte, recourir à un avocat saisie immobilière permet d’analyser la procédure dans son ensemble, tout en identifiant les moyens de défense propres à l’étape à laquelle se trouve le dossier.

I. Qu’est-ce qu’une saisie immobilière et comment se déroule-t-elle ?

La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur, ou dans certaines situations du tiers acquéreur, afin de permettre la distribution de son prix entre les créanciers.

Elle ne peut être engagée par n’importe quel créancier sur la seule base d’une facture ou d’un impayé. Le créancier poursuivant doit disposer d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

La procédure se déroule devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire territorialement compétent et suit plusieurs étapes successives :

signification d’un commandement de payer valant saisie ;
publication de ce commandement au fichier immobilier ;
établissement d’un procès-verbal de description de l’immeuble ;
assignation du débiteur à l’audience d’orientation ;
examen des contestations par le juge de l’exécution ;
orientation vers une vente amiable ou une vente forcée ;
le cas échéant, adjudication du bien ;
distribution du prix entre les créanciers.

La stratégie de défense dépend donc du moment auquel le cabinet est saisi. Une difficulté relative au commandement ne se traite pas de la même manière qu’un appel contre un jugement ayant déjà ordonné l’adjudication.

II. Du commandement à l’audience d’orientation – Avocat saisie immobilière

Le commandement de payer valant saisie constitue l’acte qui engage la saisie immobilière. Il doit respecter les exigences prévues par le Code des procédures civiles d’exécution et être publié au fichier immobilier dans les deux mois de sa signification.

Le contenu et la régularité de cet acte peuvent faire l’objet d’un examen spécifique. Selon le dossier, il peut être nécessaire de vérifier le titre exécutoire invoqué, le décompte de la créance, les intérêts, l’exigibilité des sommes ou encore les mentions et délais propres à la procédure.

Ces questions sont développées plus précisément dans les pages consacrées à la contestation d’une saisie immobilière, à la contestation du commandement de payer, à la nullité, à la caducité et à la contestation de la créance en saisie immobilière.

Après l’expiration d’un délai de huit jours suivant la délivrance du commandement et à défaut de paiement, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues par les textes, à la description de l’immeuble saisi.

Le procès-verbal de description comporte notamment des informations sur :

la composition et la superficie des lieux ;
leurs conditions d’occupation ;
l’identité des occupants ;
les droits dont ceux-ci se prévalent ;
le syndic lorsqu’il s’agit d’un bien en copropriété ;
les autres renseignements utiles concernant l’immeuble.

Dans les deux mois suivant la publication du commandement, le créancier poursuivant doit assigner le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation. L’assignation doit elle-même être délivrée dans le délai prévu avant la date de cette audience.

III. Audience d’orientation et contestations devant le juge de l’exécution

L’audience d’orientation constitue l’une des étapes les plus importantes de la saisie immobilière.

Le juge de l’exécution y vérifie que les conditions permettant la saisie sont réunies, statue sur les contestations et demandes incidentes qui lui sont soumises et détermine la manière dont la procédure doit se poursuivre.

La défense peut notamment porter sur :

l’existence ou la portée du titre exécutoire ;
la qualité à agir du créancier poursuivant ;
le montant exact de la créance ;
la déchéance du terme et l’exigibilité de la dette ;
la prescription ;
les intérêts, pénalités et frais ;
la régularité du commandement ou des actes ultérieurs ;
une cause de nullité ou de caducité ;
la demande d’autorisation de vendre le bien à l’amiable.

Ces moyens doivent être préparés avant l’audience. Les contestations et demandes incidentes relatives aux actes antérieurs ne peuvent en principe plus être soulevées après celle-ci. Les contestations portant sur un acte postérieur obéissent quant à elles à un régime spécifique.

Une page spécifique du cabinet est consacrée à l’audience d’orientation en saisie immobilière afin de détailler cette étape et les moyens pouvant être présentés devant le JEX.

IV. Vente amiable ou vente forcée du bien immobilier

L’audience d’orientation ne conduit pas nécessairement à une adjudication immédiate.

À la demande du débiteur, le juge peut autoriser une vente amiable s’il considère qu’elle peut intervenir dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation de l’immeuble, du marché et des diligences déjà accomplies.

Lorsqu’il autorise cette vente, le juge fixe notamment le prix en dessous duquel l’immeuble ne pourra pas être cédé et la date à laquelle l’affaire sera rappelée. Le dispositif prévoit également, dans certaines conditions, la possibilité d’un délai supplémentaire lorsqu’un engagement écrit d’acquisition existe et que du temps est nécessaire pour conclure l’acte authentique.

Les conditions, délais, prolongations, prix et conséquences d’un échec de cette démarche font l’objet de la page dédiée à la vente amiable en saisie immobilière.

Lorsque la vente amiable n’est pas autorisée, échoue ou n’est pas sollicitée, le juge peut ordonner la vente forcée. Il fixe alors une audience d’adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision.

L’adjudication constitue une phase distincte de la procédure. Elle implique notamment le cahier des conditions de vente, la mise à prix, les mesures de publicité et l’audience au cours de laquelle les enchères seront portées par l’intermédiaire des avocats.

Ces problématiques sont développées dans la page consacrée à l’avocat pour adjudication immobilière, qui traite également du report de la vente, du jugement d’adjudication et de la surenchère.

V. Appel du jugement d’orientation et procédure à jour fixe

Le jugement d’orientation peut avoir des conséquences déterminantes : il peut rejeter les contestations du débiteur, retenir un certain montant de créance, refuser une vente amiable ou ordonner la vente forcée.

Sauf disposition contraire, le délai d’appel en matière de saisie immobilière est de quinze jours à compter de la notification de la décision.

Le jugement d’orientation présente en outre une particularité importante : son appel est formé, instruit et jugé selon la procédure à jour fixe, sans qu’il soit nécessaire pour l’appelant de justifier dans sa requête d’un péril.

Cette procédure impose une vigilance particulière. La déclaration d’appel ne constitue qu’une étape : il faut ensuite accomplir les diligences propres au jour fixe, notamment la requête, l’autorisation obtenue auprès du Premier président, l’assignation de l’intimé et les actes nécessaires à la saisine régulière de la cour.

Lorsque le jugement a ordonné la vente par adjudication, l’article R. 322-19 du Code des procédures civiles d’exécution organise également l’articulation entre l’appel et la date déjà fixée pour la vente.

Le cabinet consacre ainsi des pages distinctes à l’appel d’un jugement d’orientation en saisie immobilière et à l’appel à jour fixe, afin de traiter précisément les délais et formalités de cette procédure sans surcharger la présente page générale.

VI. L’appel suspend-il l’adjudication ?

L’exercice d’un appel ne doit pas être confondu avec une suspension automatique de la procédure.

Le Code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe que le délai d’appel et l’appel lui-même n’ont pas d’effet suspensif. Il faut donc examiner séparément les mesures susceptibles d’empêcher temporairement la poursuite de l’exécution.

En cas d’appel d’une décision du juge de l’exécution, l’article R. 121-22 du Code des procédures civiles d’exécution permet de demander au Premier président de la cour d’appel un sursis à exécution. Cette demande obéit à un régime spécifique et le sursis n’est accordé que s’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la décision attaquée.

Lorsque l’adjudication est proche, l’articulation entre la procédure à jour fixe devant la cour et la demande présentée devant le Premier président doit donc être examinée immédiatement.

Une page dédiée au Premier président en saisie immobilière précise les conditions, la procédure et les effets de cette demande.

VII. Le rôle de l’avocat tout au long de la saisie immobilière

La saisie immobilière fait partie des procédures dans lesquelles les parties sont, sauf exception prévue par les textes, tenues de constituer avocat.

L’intervention de l’avocat ne consiste cependant pas seulement à représenter le propriétaire à l’audience. Elle commence par la reconstitution complète de la procédure et du dossier de créance.

Le cabinet de Me Jonathan POUGET peut notamment examiner :

le contrat ou l’acte à l’origine de la dette ;
le titre exécutoire ;
les actes de cession éventuelle de la créance ;
le décompte produit par la banque ou le créancier ;
le commandement de payer et sa publication ;
le procès-verbal de description ;
l’assignation et le cahier des conditions de vente ;
les délais de la procédure ;
les perspectives de vente amiable ;
les recours ouverts après le jugement d’orientation.

Cette analyse permet de choisir entre plusieurs stratégies qui ne sont pas nécessairement exclusives : demander l’annulation ou la caducité d’un acte, contester la créance, rechercher une vente amiable, contester l’orientation vers la vente forcée ou exercer un recours devant la cour d’appel.

Selon le stade de la procédure, les pages spécialisées du cabinet permettent d’approfondir la contestation du commandement de payer, l’audience d’orientation, la nullité, la caducité, la contestation de la créance, la vente amiable, l’adjudication, l’appel du jugement d’orientation, la procédure à jour fixe, le recours devant le Premier président et la distribution du prix.

Conclusion : intervenir dès les premiers actes de la saisie immobilière

La saisie immobilière est une procédure progressive mais soumise à des délais courts et à une concentration importante des contestations autour de l’audience d’orientation. Attendre l’approche de l’adjudication peut donc réduire considérablement les moyens encore susceptibles d’être invoqués.

Votre avocat saisie immobilière, au sein du cabinet de Me Jonathan POUGET, vous accompagne depuis l’analyse du commandement de payer jusqu’à l’audience d’orientation, la vente amiable ou forcée et, lorsque cela est nécessaire, l’appel et les procédures permettant de défendre vos droits avant l’adjudication.