Les missions de l’avocat en matière d’exploitation d’un site d’énergies renouvelables sur le domaine privé
Energies renouvelables sur le domaine privé. Votre avocat vous informe, vous conseille et rédige le contrat nécessaire à l’exploitation d’un site d’énergies renouvelables sur le domaine privé. A cette fin, doit être privilégié le bail emphytéotique ou le bail à construction. Votre avocat est également compétent pour vous défendre vos droits en cas de remise en question d’un site d’énergies renouvelables existant.
Maître Jonathan POUGET, docteur en droit et avocat, vous conseille et défend vos intérêts quelle que soit votre localisation géographique. Votre avocat agit avec dévouement et compétence. Il prend toutes les mesures nécessaires à la protection, à la valorisation, et à la préservation de vos droits et de vos intérêts financiers.
I. Choix du site d’implantation: domaine privé ou domaine public
La localisation d’un projet d’installation en matière d’énergie renouvelable peut se situer soit sur le domaine privé, qu’il s’agisse de la propriété de personnes privées ou de biens relevant du domaine privé des personnes publiques, soit sur le domaine public.
Concernant un projet d’installation situé sur le domaine privé, un titre autorisant l’occupation va être nécessaire. Les contrats qui sont privilégiés en la matière sont le bail emphytéotique et le bail à construction.
II. L’exploitation d’un site d’énergies renouvelables sur le domaine privé grâce au bail emphytéotique – Energies renouvelables sur le domaine privé
A) Particularités du bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est régi par les articles L451-1 et suivant du Code rural et de la pêche maritime.
Deux éléments principaux singularisent le bail emphytéotique:
- En premier lieu, il s’agit d’un bail de longue durée. Il peut en effet être conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans. Ce qui permet de sécuriser le projet pour la durée nécessaire.
- En second lieu, contrairement à la plupart des baux qui ne donnent naissance qu’à des droits personnels entre le bailleur et le preneur, le bail emphytéotique a la particularité de créer un droit réel au profit du preneur:
- Le locataire peut ainsi plus aisément ériger les constructions ou installations nécessaires.
- Ce droit réel est par ailleurs susceptible d’hypothèques, ce qui favorise l’obtention de financements nécessaires pour mener à bien le projet.
- Le preneur a également la liberté de céder le bail.
B) Concernant la rémunération du bailleur et devenir des installations
Le preneur doit verser une redevance au bailleur dont le montant est librement déterminé.
Au terme du contrat, sauf clause contraire, toutes les améliorations apportées au fond sont transmises au bailleur sans indemnité au profit du preneur.
La jurisprudence admet le bénéfice de ces améliorations puisse constituer l’essentiel de la rémunération du bailleur et que la redevance périodique versée par le preneur puisse par conséquent être maudite (CF. Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 décembre 2001, numéro 99-20871).
C) Quelques éléments concernant la rédaction du contrat de bail emphytéotique
Ce contrat peut bien sûr être adapté au gré des circonstances, mais un point central est celui de la correcte rédaction des conditions suspensives compte tenu du nombre d’autorisations et de conventions requises pour mener à bien un projet d’installation dans le domaine des énergies renouvelables, les conditions suspensives sont nécessaires.
Le bail et ou la promesse de bail peuvent prévoir différentes servitudes utiles, comme des servitudes de passage de câbles par exemple.
Divers aménagements peuvent par ailleurs être envisagés comme par exemple la possibilité de faire varier la redevance à verser au bailleur en fonction des résultats de l’exploitation ou en fonction du démantèlement ou non des installations à la fin du contrat.
Votre avocat est compétent pour procéder à la rédaction d’un contrat de bail emphytéotique nécessaire à l’exploitation d’un site d’énergies renouvelables.
III. L’exploitation d’un site d’énergies renouvelables sur le domaine privé grâce au bail à construction.
A) Particularités du bail à construction
Le bail à construction est régi par les articles L251-1 et suivant du Code de la construction et de l’habitation.
Tout comme le bail emphytéotique, deux éléments principaux singularisent le bail à construction:
- En premier lieu, il s’agit d’un bail de longue durée. Il peut en effet être conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans. Ce qui permet de sécuriser le projet pour la durée nécessaire.
- En second lieu, contrairement à la plupart des baux qui ne donnent naissance qu’à des droits personnels entre le bailleur et le preneur, le bail à construction a la particularité de créer un droit réel au profit du preneur:
- Le locataire peut ainsi plus aisément ériger les constructions ou installations nécessaires.
- Ce droit réel est par ailleurs susceptible d’hypothèques, ce qui favorise l’obtention de financements nécessaires pour mener à bien le projet.
- Le preneur a également la liberté de céder le bail.
Le bail à construction se distingue néanmoins du bail emphytéotique. Il donne naissance à une véritable obligation de construire. Alors que le bail emphytéotique, tout en offrant nécessairement cette faculté au prôneur, ne l’y contraint pas.
B) Concernant la rémunération du bailleur et devenir des installations
Le preneur doit verser une redevance au bailleur dont le montant est librement déterminé.
Au terme du contrat, sauf clause contraire, toutes les améliorations apportées au fond sont transmises au bailleur sans indemnité au profit du preneur.
La jurisprudence admet le bénéfice de ces améliorations puisse constituer l’essentiel de la rémunération du bailleur et que la redevance périodique versée par le preneur puisse par conséquent être maudite (CF. Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 décembre 2001, numéro 99-20871).
C) Quelques éléments concernant la rédaction du contrat de bail à construction
Ce contrat peut bien sûr être adapté au gré des circonstances, mais un point central est celui de la correcte rédaction des conditions suspensives compte tenu du nombre d’autorisations et de conventions requises pour mener à bien un projet d’installation dans le domaine des énergies renouvelables, les conditions suspensives sont nécessaires.
Le bail et ou la promesse de bail peuvent prévoir différentes servitudes utiles, comme des servitudes de passage de câbles par exemple.
Divers aménagements peuvent par ailleurs être envisagés comme par exemple la possibilité de faire varier la redevance à verser au bailleur en fonction des résultats de l’exploitation ou en fonction du démantèlement ou non des installations à la fin du contrat.
Votre avocat est compétent pour procéder à la rédaction d’un contrat de bail à construction nécessaire à l’exploitation d’un site d’énergies renouvelables.
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