Immobilier en ZAC: faire acheter son bien par la mairie ?
Immobilier en ZAC: faire acheter son bien par la mairie ? Le cabinet de Maître Jonathan Pouget, avocat en droit public et en droit immobilier, vous éclaire sur une décision importante concernant les biens divisés en volumes au sein des zones d’aménagement concerté (ZAC).
La Cour de cassation a rendu un avis déterminant : le droit de délaissement ne s’applique pas aux biens immobiliers organisés en volumes. Cette position fragilise les propriétaires dans certaines opérations d’aménagement urbain. Votre avocat vous explique pourquoi.
I. Une société privée face au refus d’achat de la commune
Une société propriétaire de lots en volume d’un centre commercial souhaite vendre. La commune, via une société publique locale, préempte le bien, puis y renonce. Le vendeur exerce alors le droit de délaissement prévu à l’article L. 311-2 du code de l’urbanisme, en demandant à la commune d’acheter le bien au prix initialement fixé.
Mais la commune modifie ensuite le périmètre de la ZAC, excluant les lots concernés. Cette décision suscite un recours pour excès de pouvoir. La cour administrative d’appel annule la délibération, dénonçant une manœuvre de détournement de pouvoir destinée à faire baisser les prix.
👉 Votre avocat peut vous assister dans toute contestation d’une décision de préemption ou de modification de périmètre de ZAC.
II. L’avis de la Cour de cassation : pas de droit de délaissement pour les volumes
Saisie pour avis, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond sans ambiguïté : le droit de délaissement ne s’applique pas à une partie d’un bien organisée en volumes.
Pourquoi ? Car l’article L. 311-2 vise les terrains bâtis ou non, au sens strict. Or, les volumes ne sont ni des terrains, ni des parcelles. Ils constituent une division abstraite de la propriété, sur le plan vertical ou horizontal, distincte du sol.
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III. Une exception au principe de la propriété du sol
L’article 552 du code civil affirme que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Cependant, la division en volumes déroge à cette règle.
Dans ce cas, le propriétaire du volume n’est pas considéré comme propriétaire du terrain. C’est cette spécificité qui justifie l’inapplicabilité du droit de délaissement.
Même si ces volumes peuvent accueillir un usage commercial ou être bâtis, ils ne permettent pas de déclencher l’obligation d’achat de la part de la collectivité.
👉 Votre avocat vous aide à anticiper les limites de vos droits, notamment en présence de volumes immobiliers.
IV. Une instabilité juridique pour les propriétaires – Immobilier en ZAC: faire acheter son bien par la mairie ?
La décision crée une fragilité pour les titulaires de volumes immobiliers. Ils restent exposés à des procédures d’expropriation ou de préemption. Mais en contrepartie, ils ne peuvent exercer aucun levier pour forcer la collectivité à acheter.
Le droit de délaissement, censé équilibrer la relation entre l’administration et le particulier, perd ici de sa portée protectrice.
👉 Votre avocat défend vos intérêts face aux prérogatives de l’administration, notamment en matière d’aménagement urbain.
V. Une interprétation restrictive, mais assumée – Immobilier en ZAC: faire acheter son bien par la mairie ?
La Cour de cassation se montre stricte : seuls les propriétaires de terrains au sens du code de l’urbanisme peuvent bénéficier du droit de délaissement.
Cette lecture privilégie la sécurité juridique des collectivités locales, au détriment des titulaires de droits réels sur des volumes. Pourtant, une ouverture aurait permis de mieux protéger les investisseurs et les entreprises implantées en ZAC.
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