Indemnité d’occupation après résiliation du bail
Indemnité d’occupation après résiliation du bail. Le cabinet d’avocat de Maître POUGET, Docteur en droit et avocat expert en droit immobilier et droit des affaires, vous assiste dans la gestion des contentieux relatifs aux baux commerciaux, notamment en matière de renouvellement, de fixation du loyer et d’indemnités. Que vous soyez bailleur ou preneur, nous vous accompagnons afin de garantir le respect de vos droits et la préservation de vos intérêts économiques.
Lorsqu’un bail commercial arrive à échéance, le preneur dispose, en principe, d’un droit au renouvellement. Toutefois, le bailleur peut s’y opposer en versant une indemnité d’éviction, sauf exceptions légales. Une situation particulière mérite une attention accrue : l’exercice du droit d’option par le bailleur, qui peut avoir des conséquences importantes pour les parties.
I-Le droit d’option du bailleur : une faculté de rétractation encadrée
Le droit d’option, prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce, confère au bailleur la faculté de revenir sur son acceptation du renouvellement du bail commercial. Il s’agit d’un véritable pouvoir de rétractation dont l’exercice entraîne l’abandon définitif du renouvellement du bail et fait naître des obligations financières pour les parties.
Cette faculté peut être exercée :
- Avant toute procédure judiciaire, dès lors que le bailleur décide de refuser le renouvellement après une première acceptation.
- En cours de procédure, si une instance est engagée pour la fixation du loyer.
- Après une décision judiciaire ayant fixé le montant du loyer renouvelé, dans un délai d’un mois suivant la notification de ladite décision.
En conséquence, même après une décision judiciaire fixant le loyer, le bailleur peut, dans ce délai légal, se rétracter et notifier son refus de renouvellement, sous réserve du paiement de l’indemnité d’éviction due au preneur évincé.
➡ Votre avocat en droit immobilier vous accompagne dans l’analyse et l’anticipation des risques liés à l’exercice du droit d’option afin de défendre vos intérêts.
II-L ’impact d’une décision judiciaire sur l’exercice du droit d’option – Indemnité d’occupation après résiliation du bail
Dans l’hypothèse où bailleur et preneur ne s’accordent pas sur le montant du loyer du bail renouvelé, une procédure judiciaire peut être engagée afin d’obtenir une fixation judiciaire du loyer.
Si la décision rendue est défavorable au bailleur (par exemple, si le montant du loyer fixé est inférieur à ses attentes), celui-ci dispose alors d’une ultime possibilité de rétractation en exerçant son droit d’option. Cette démarche doit intervenir dans le mois suivant la notification de la décision et entraîne un refus définitif du renouvellement.
➡ Votre avocat en droit immobilier vous assiste dans la gestion des litiges relatifs à la fixation du loyer et vous conseille en cas d’exercice du droit d’option par le bailleur.
III-Les conséquences de l’exercice du droit d’option pour le preneur – Indemnité d’occupation après résiliation du bail
L’exercice du droit d’option par le bailleur entraîne plusieurs conséquences pour le preneur :
✔️ L’absence de renouvellement du bail, malgré une première acceptation du bailleur.
✔️ Le versement d’une indemnité d’éviction, sauf en cas de refus pour motif légitime et sérieux.
✔️ Le paiement d’une indemnité d’occupation, en lieu et place du loyer, et ce avec un effet rétroactif.
IV-L’indemnité d’occupation : une charge financière pour le preneur
L’indemnité d’occupation est la somme que doit verser le preneur lorsqu’il demeure dans les locaux après l’expiration du bail sans bénéficier d’un renouvellement.
Elle se distingue du loyer contractuel en ce qu’elle n’est pas régie par un bail mais constitue une contrepartie à l’occupation sans titre des locaux. Elle est due jusqu’à la libération des lieux ou, le cas échéant, jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction.
V-Modalités de calcul de l’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation est fixée en fonction de la valeur locative du bien, déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce.
🔹 Elle peut être supérieure au loyer initial, ce qui représente un risque financier pour le preneur.
🔹 Elle n’est pas plafonnée, contrairement à certains loyers renouvelés soumis au plafonnement légal.
🔹 Elle peut être assortie d’un abattement, afin de tenir compte de la précarité de la situation du preneur, lequel occupe les locaux sans garantie de maintien dans les lieux.
Ainsi, un preneur qui escomptait un renouvellement de son bail avec un loyer plafonné peut, à la suite de l’exercice du droit d’option, se retrouver redevable d’une indemnité d’occupation potentiellement plus élevée.
➡ Votre avocat en droit immobilier vous conseille dans la négociation et la contestation de l’indemnité d’occupation afin de minimiser son impact financier.
VI-Procédures et délais applicables en cas d’exercice du droit d’option
L’exercice du droit d’option par le bailleur ne requiert aucun formalisme particulier. Toutefois, afin d’obtenir la fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation, le bailleur doit impérativement :
- Saisir le juge dans un délai de deux ans suivant la notification de son refus de renouvellement.
- Justifier de la valeur locative des locaux pour obtenir une fixation conforme aux dispositions légales.
➡ Votre avocat en droit immobilier vous assiste dans la gestion de la procédure et vous représente en cas de contentieux relatif à l’indemnité d’occupation.
Conclusion : Anticiper et défendre ses droits face au droit d’option
Le droit d’option du bailleur est un mécanisme juridique qui peut avoir des conséquences majeures pour le preneur. Il implique un risque financier important, notamment en raison du caractère rétroactif de l’indemnité d’occupation et de la nécessité de trouver des solutions alternatives d’implantation.
Il est donc essentiel d’être accompagné par un avocat compétent en droit immobilier afin de négocier, contester et protéger vos droits face à l’exercice de cette prérogative par le bailleur.
➡ Votre avocat en droit immobilier vous conseille à chaque étape de la procédure et vous assiste pour garantir le respect de vos intérêts contractuels et financiers.
