Suspension des effets d’une clause résolutoire dans un bail commercial
Suspension des effets d’une clause résolutoire dans un bail commercial. Le cabinet de Me Jonathan Pouget, avocat en droit commercial et des baux, vous éclaire sur un arrêt important rendu par la Cour de cassation le 6 février 2025 (Civ. 3e, n° 23-18.360). Cette décision confirme et étend le pouvoir du juge d’accorder des délais en cas de clause résolutoire, y compris lorsque le manquement ne porte pas sur un impayé de loyer.
Votre avocat intervient pour préserver vos droits, que vous soyez bailleur ou locataire, en matière de litige lié à une clause résolutoire.
I. Le juge peut suspendre la clause, quel que soit le manquement – Suspension des effets d’une clause résolutoire dans un bail commercial
Traditionnellement, les clauses résolutoires sont activées en cas de défaut de paiement. Mais dans cette affaire, le manquement concernait une obligation d’exploiter les lieux, et non un impayé. Le locataire n’avait pas rouvert son restaurant après ses congés. Le bailleur a donc demandé la résiliation du bail.
La Cour de cassation affirme clairement que le juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire, même si le manquement concerne une obligation de faire. Il n’existe aucune hiérarchie entre les obligations du preneur. Dès lors, la protection du locataire s’applique aussi en cas de fermeture injustifiée du local.
Votre avocat vous aide à solliciter des délais en cas de clause résolutoire, quelle que soit l’obligation invoquée.
II. Une protection renforcée du locataire face à la clause automatique
La clause résolutoire est souvent stipulée au seul bénéfice du bailleur. Elle permet de résilier le bail sans passer par un jugement, après une simple mise en demeure restée sans effet. Cette efficacité contractuelle nécessite un contrôle strict par le juge, notamment pour éviter les abus.
L’article L. 145-41 du Code de commerce autorise expressément le juge à accorder des délais et à suspendre la clause, tant que la résiliation n’a pas été judiciairement constatée. L’arrêt du 6 février 2025 confirme que cette faculté est indépendante de la nature de l’obligation en cause.
Votre avocat vous accompagne pour préserver votre droit au maintien dans les lieux, même en présence d’une clause résolutoire.
III. L’impact de la décision sur les contentieux en cours – Suspension des effets d’une clause résolutoire dans un bail commercial
Cette décision aura un impact fort. Elle oblige les juges à examiner toutes demandes de délais de la part des preneurs, même en dehors des situations d’impayés. Les locataires disposent ainsi d’une arme de défense renforcée contre les effets automatiques de la clause résolutoire.
Pour les bailleurs, cela implique d’agir avec prudence lorsqu’ils envisagent d’activer une clause résolutoire. Il devient essentiel de bien motiver le manquement, tout en se préparant à un contrôle judiciaire.
Votre avocat vous guide dans la rédaction, l’interprétation et la contestation des clauses résolutoires, selon votre situation contractuelle.
IV. Une solution équilibrée entre pouvoir contractuel et équité judiciaire
En refusant toute distinction entre les obligations contractuelles, la Cour de cassation rappelle un principe fondamental : l’égalité des parties dans le contrat ne doit pas céder devant une clause automatique, surtout dans un bail commercial où l’exploitation est essentielle.
La possibilité donnée au juge de suspendre la clause crée un équilibre utile entre la rigueur contractuelle et la réalité économique du locataire.
Votre avocat veille à faire valoir vos droits et à assurer une lecture équilibrée des clauses de votre bail, dans un esprit de sécurité juridique et de protection de vos intérêts.
